“全面二孩”政策刺激楼市
从2016年1月1日开始实行的全面二孩政策,可谓是2016年房地产界迎来的第一个利好政策。虽然人口的增长对住宅销售的影响需要较长的时间才能显现出来,但市场已经开始针对这一政策做出诸多调整。
1 由于当前多数城市已放开限购,全面放开二孩带来的新增购房需求,有可能在持有一套房或二套房的基础上直接购买大户型产品,这样会造成持有多套房产比重增大。此外,这部分新增购房需求也有可能以‘先买后卖’的置换形式进行多次换房,这样会促进换房次数的增加。
2 目前市场上主流户型是两居、三居,在全面放开二孩政策实施后,四居、五居将会成为市场上的主流户型。多个房企开发的全生命周期户型就是适合二孩时代的产品。
3 推动房地产需求总量增长。未来长期一段时间,随着新型城镇化进程加快和户籍制度改革的深化,加之二孩放开影响,预计到2040年,我国城镇人口将超过10亿人,较2015年增加2.5亿以上,这部分人口增长带来的需求,将成为推进白银时代房地产长期平稳健康发展的重要助力。
4 有利于三四线去库存。三四线中小城市二孩生育意愿和生育率高于一二线重点城市。从需求总量变化来看,未来三四线城市中二孩家庭对空间需求将更大,其需求总量也将更为突出。从这点来点,对于三四线部分城市高库存去化而言将是一大利好。
不再建设封闭小区利好存量房?
今年2月20日,国务院印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。
原则上不再建设封闭式小区,从专业角度来说,是指用地规模较大的小区,比如大于9万平方米的小区,就要逐步打开通道,把内部道路用于城市交通,把小区绿化公园让社区共享。此外,用地面积达不到“9万平米”标准,居住户数较少的小区,或不在“被开放”范围,意味着以后的房地产开发时,不再以单独的楼盘作为单元,而是以街区为单元进行规划、建设。
此举曾被网友评价为去库存利器“如果未来不再新建封闭小区,现阶段已建在建的封闭小区就成为可预见的稀缺资源,势必引发群众恐慌性购买,借此消化库存可谓一个好办法。”
✤ 开放式住区给我们的启示:
1 高密度、公共服务类设施置于城市界面,景观界面设置低密度、景观休闲类;两者之间可通过道路、景观进行过渡和串联。
2 开放空间设置:以商业街或集中式商业与公共空间的结合形成核心主轴开放空间,商业街贯穿深入社区,提高社区开放程度。
3 公共空间的优先设置:广场、景观节点的频繁适时设置,提供活动交流空间。
4 道路体系设计:尊重区域级交通规划,与外在道路有序承接;社区内部道路人车分行、混行及步行逐步收缩,注重道路设计,使道路也成为公共空间。
5 住区生活场景营造:运用景观小品、地标建筑、商业外摆装饰等营造良好的生活氛围。
但从相关网上调查看,公众非常支持单位大院打开大门拆掉围墙,但是对于住宅小区应否逐步打开,显然是有疑虑的。而就政策实施来看,目前在施工的小区,大多仍是围合式的,什么时候开始动真格的,有待观察。